南大阪で欠陥住宅を建て替えるオッサンのブログ(along with 泉北ホーム)

建売の欠陥住宅に長年苦しんだ末、泉北ホームさんで建て替えます。その顛末です。

会社選び-4

3.なぜ地元工務店さんを選ばなかったのか

 大手の会社さんについてのコメントに引き続き、地元工務店さんについてお話します。 

 先述の通り、当初は地元工務店さんにお願いするつもりでした。このため、現場見学をしては色々とお話を伺い、見積作成についても対応いただきました。

 優良な会社さんであれば施工はシッカリとしており、見積作成においてもキッチリと現場調査を行い、パース図を含めた提案書と詳細な見積書を作成して頂けました。Tホームさんの対応を考えれば雲泥の差です。各工務店さんとも真摯であり、押し付けがましい売り込みもありませんでした。親切・丁寧な対応に感謝しております。

 それでも、最終的にお願いすることにならなかったのは次の背景です。

 

(1)あまり安くはない

 チャンとした家を作るには費用がかかるのも仕方がありませんが、私もミナミの人間ですから、値段には割とうるさい方です(笑)。優良工務店さんの見積は総コストでみると、それほど安いという訳ではありませんでした。その理由は次の通りです。

 

①オプション工事費がかさんだ

・これまでにお話させていた通り、深い軒の出、屋根材や外壁材の変更などを行い、更には建具や床材・建具グレードアップ(無垢)、風呂グレードアップ(1717モデル)等、こだわり仕様を入れ込むと、工務店さんの標準からかけ離れてしまい、オプション工事費がかさんでしまいました。

・特にフランチャイズ系の工務店さんは標準仕様のグレードがあまり高くなく、更に仕入れルートに縛りがあって、オプション工事費が異常に高くなる傾向があります。また、標準がメーターモジュールである場合は、尺モジュールに変更すると5%程度コストアップになる場合が多かったです。

②解体費や太陽光発電が割と高い

・既存家屋の解体費用は、工務店さんによって開きがありましたが割高なところが多かったです。解体工事は別業者に依頼しているため、マージンを含んでいるのでしょうか。

太陽光発電についても、仕入れが問屋経由になるためか割と高かったです。「ウチは書類作成費しか頂いていない」と仰っていた工務店さんであっても、ヤマダ電機の方が相当安かったのです。但し、フランチャイズ系の工務店さんでは、フランチャイザーがキャンペーンを打って安く提供しているケースもありました(但し、①と相殺しても足が出る)。

③つなぎ融資の手数料や金利がかかる

・工務店さんの多くは中間金の支払いが必要だったので、つなぎ融資が必要でした。つなぎ融資の手数料や金利等を計算すると、数十万が必要になりました。

 

 一方、泉北ホームさんの場合、標準仕様のグレードが高いためにオプション工事費はそれほど膨らみませんでした。また、解体や太陽光発電はキャンペーン適用で安くすみました。つなぎ融資についても必要ありません。

 それでも泉北ホームさんの方が高かったのですが、そこにコミコミでついてくるエアコン、カーテン、カップボードなどの充実装備を考えると、そんなに大きな差ではないと思いました。

 

(2)リスクを考えると・・・

 7つの調査項目のうち、「⑦会社の信用」において信用調査を行った結果、次のような点で引っかかりました。

 ・構造や施工が良くて惚れ込んでいた会社さんだったが、決算変更届

  を全く出していない(このパターンは結構多い)

 ・創業が古く信頼できそうな会社さんだが、後継者不在のためか

  廃業の動きが見受けられる(資産を個人名義に年々移動している)

 ・技術力がありそうな会社さんだが、財務状況を見ると大きな借り

  入れがあり(自社ビル購入、分譲地購入)、資金繰りが厳しそう。

 ・受注件数や売上規模の割には役員報酬が多く、会社の運営にお金が

  回っていない。

 こうして調べてみると、優良工務店さんと言ってもそこそこ経営的リスクはあります。また、先述の通り、現場を取り仕切るキーマンに万が一のことがあればという、人的リスクもあります。

 金融の世界では”リスクプレミアム”と呼ばれる概念があります。これは、リスクの高いものにはそれだけの見返り(金利とか)を求めるというものです。工務店さんにお願いするリスクに見合う分、リスクプレミアムとして何か得るものがあるのか?

 コスト面については先述の通り、そんなに大きな差にはなりませんでした。コスト以外では住宅の質やデザイン性などでしょうか。先述の通り、工務店さんはしっかりとした家を建てることは得意でも、時には首をかしげるような意匠もあります。性能・デザインともに優れた物件を建てる工務店さんもありましたが、当方に対しても同様の対応を頂けるのか確信を持てませんでした(ご近所中心に営業されていたので、当方は少々距離が離れていましたから)。結局、リスクを受容できるほどの価値を見いだせなかったのです。

 一方、泉北ホームさんの担当営業殿が当方に親身になって色々と考えて頂き、デザイン性も含めて納得できる良い提案を頂けました。先述の7つの調査内容の結果と、最後は担当営業殿の丁寧な対応が決定要因になったのでした。